На заре советской власти профессия управдома была популярной. В административной иерархии советского государства управдомы контролировали жизнь не охваченных производством людей. Со временем на смену управдомам пришли ЖЭКи – специализированные предприятия, которые эксплуатировали жилищный фонд. С их приходом начался период, характеризующийся поговоркой: «Моя квартира – моя крепость». Жильцы домов меньше общались между собой, возникло индеферентное отношение ко всему, что находится за порогом квартиры. Приватизация жилья, прошедшая в средине 90-х, не изменила этого отношения. С каждым годом существования жэковской системы обслуживания жилья противоречия и кризис этой системы только усиливались. Жильцы не понимали, за что платят по статье «техническое обслуживание дома и уборка прилегающих территорий», а ЖЭКи, а затем и КП «Основание» постоянно сетовали на тариф, не покрывающий расходы предприятия, который, к слову, не менялся давно – с 2008 года. Благо, есть городской бюджет, который регулярно оказывал денежную помощь коммунальщикам.
Минувшим летом Верховная Рада приняла Закон «Об особенностях осуществления права собственности в многоквартирном доме», в соответствии с которым подзабытая профессия управдома обретет вторую жизнь и станет очень массовой и востребованной. Этот закон, по сути, является коммунальной революцией сверху. Законодатель предлагает владельцам квартир: «Не хотите самоорганизовываться и брать ответственность за эксплуатацию и состояние своего дома, содержание придомовой территории на себя – я вам сам управителя назначу». Закон дает год на «раздумья» по выбору формы самоорганизации. И до 1 июля 2016 г. собственникам необходимо определиться с формой управления своим многоквартирным домом. Не будет инициативы, как говорилось выше, власти города назначат управляющую компанию или управляющего. Целью этого закона является создание конкурентной среды в предоставлении коммунальных услуг. Поэтому законом и предусмотрено 3 варианта: создание общества совладельцев, заключение договора с управляющей компанией – юридическим лицом или же с управдомом – физическим лицом. Конечно же, создание ОСМД – наиболее эффективная форма самоорганизации владельцев многоквартирных домов, но… Для ее создания необходима «критическая» масса жильцов, которая осознала бы всю неотвратимость действия вышеупомянутого закона. Темпы создания обществ совладельцев в последние месяцы набирают обороты, но уже сейчас очевидно, что до лета следующего года жильцы основной массы многоквартирных домов, а их, напомним, в Запорожье без малого 4 тысячи, столкнутся с фактом принудительного назначения управдома. Будь это физическое или юридическое лицо.
Так что же такое современный управдом?
Об этом беседуем с заведующей кафедрой административного менеджмента и бизнес-администрирования Института управления Классического приватного университета Еленой Заикой:
– Елена Викторовна, как и где учат на современного управдома?
– Сегодня существует проблема подготовки будущих специалистов в сфере ЖКХ. Наличие данной проблемы отражает несовершенство существующей системы подготовки и несоответствие ее современным требованиям в сфере управления городским хозяйством. Классический приватный университет реализует несколько программ обучения руководителей ОСМД.
Во-первых, это программа переподготовки специалистов по специальности «Менеджмент и администрирование» с присвоением квалификации «менеджер (управитель) жилого дома (группы домов)». Обучение можно пройти на базе полного высшего образования любой специальности. Срок обучения – 1 год. График учёбы формируется с учётом пожеланий студентов без отрыва от основной деятельности. В процессе обучения активно используются дистанционные технологии обучения. Выпускники получают диплом специалиста (переподготовка) государственного образца.
Вторая программа – это трёхмесячные курсы по программе «Управление организациями (предприятиями, учреждениями)», специализация: управление деятельностью объединения собственников многоквартирного дома.
– Что такое в современном понимании управляющий домом, и какими знаниями он должен обладать?
– Классическим приватным университетом разработаны учебные планы с учетом квалификационных требований к управляющему ОСМД. В них содержится несколько модулей: правовой, экономический, технический.
Выражаясь современным языком, управдом – это менеджер дома, который должен, прежде всего, обладать знаниями, связанными со строительством и эксплуатаций многоквартирных домов. Но ему понадобятся и экономические знания. Поскольку перед ним встанет ряд задач, связанных с расчетами и оптимизацией потребляемых энергоресурсов, получением банковских кредитов. Он должен уметь обосновать перед своими работодателями – собственниками квартир – экономическую эффективность того или иного проекта, под который берется банковский кредит.
Однозначно современный управдом должен владеть методикой расчета предоставления жилищных субсидий и других социальных программ поддержки населения, поскольку их регулярное получение владельцами квартир будет напрямую влиять на полноту оплаты коммунальных услуг.
Поскольку владельцы квартир не являются его подчиненными и за невыполнение определенных действий со стороны жильцов он не может в одностороннем порядке «уволить» или «оштрафовать» уклоняющихся от выполнения своих обязанностей жильцов, он должен обладать основами юриспруденции для «общения» с такими жильцами в залах суда.
Также необходимо признать, что институт эффективного собственника жилья не сформирован, и надеяться на то, что в ближайшее время он появится, не стоит, так как для этого необходимо, как минимум, изменить отношение граждан к своему жилищу, повысить ответственность и грамотность в управлении им, устранить разобщенность владельцев и их интересов.
– Как вы оцениваете эффективность данных программ?
– Анализ создания ОСМД в Запорожской области свидетельствует о том, что несмотря на многочисленные преимущества объединений перед коммунальными предприятиями, увеличение их количества происходит очень медленными темпами. На 01.10.2015 в области функционируют 519 ОСМД, которые объединяют 594 жилых дома.
Создание института управляющих домами может ощутимо улучшить ситуацию в запущенной коммуналке. Сам рынок управляющих домами сформируется достаточно быстро. Профессионально подготовленные специалисты будут иметь преимущество перед другими претендентами, претендующими на звание управляющего. Если нет эффективного собственника, то следует искать эффективного руководителя. Будущее – за профессионалами, ведь управление жилищным фондом и его обслуживание – очень сложная и ответственная задача, которая касается каждого из нас.
