В Украине происходит неизбежный процесс перехода к рыночной системе предоставления коммунальных услуг и оплаты за них. Государство определилось с политикой в этом вопросе. И вступивший в силу с августа прошлого года закон «О коммерческом учете тепловой энергии и водоснабжения» призван изменить устаревшую систему неравномерной нагрузки на разные категории потребителей тепла, разрешить конфликт интересов жильцов многоквартирных домов и бизнеса, занимающего нежилые помещения этих зданий. Закон предусматривает для них равные условия.
Аналогичные правила игры как для бизнеса, так и для жильцов предлагает и принятая в августе решением исполкома Запорожского горсовета методика расчета тарифа: по используемой квадратуре помещений. Но, как оказалось, новые правила по вкусу пришлись не всем.
Так, получив в декабре платежки за тепло, собственники и арендаторы нежилых помещений в многоквартирных домах обнаружили вместо привычных «трех копеек» суммы, исчисляемые в тысячах гривен. Собственно, начислено было по тому же принципу, что и жильцам дома – в соответствии с занимаемой площадью.
«Махновщина» в теплоснабжении, казуистика в старых договорах, хитрость в утвержденных, но так до конца и не доведенных проектах больше не проходили.
К слову, большинство арендаторов и владельцев нежилых помещений, сравнив прошлогодние платежки с нынешними, требования нового закона приняли. Это показывает сравнение процента оплат за ноябрь 2016 и ноябрь 2017 годов. Но все же нашлись и те, кто решил попытаться вернуть старую систему начислений.
В своей решимости они вначале дошли до руководства Концерна «Городские тепловые сети». Но, получив 3 января ответ, принимать его не стали и направились к руководству города с требованием «вернуть все, как было». При этом «активисты» категорически отказались разбираться с каждым случаем отдельно, что уже само по себе наводит на определенные сомнения.
Человеческий фактор, или как все решалось
Разобраться с ситуацией нам помог гендиректор Концерна Александр Грек.
– До принятия закона действовали Правила №630, которые предписывали нам распределять тепло по квадратным метрам, согласно нормам либо приборам учета. До тех пор, пока в домах не было приборов учета, жители города платили по норме, рассчитанной на один квадратный метр, – рассказал он. – Что касается нежилых помещений, у них начал повышаться тариф, начиная с 2013-2014 годов, и они тоже платили по расчетной величине тепловой нагрузки (по количеству батарей – авт.). То есть применялся разный подход: жители платили по квадратным метрам, а предприниматели по нагрузке.
А при определении величины этой нагрузки и присутствовал человеческий фактор. Все возникающие неудобные вопросы такие «махновцы» успешно решали на месте с сотрудниками теплосетей: те на определенных условиях «рисовали» все, что необходимо.
По Правилам №11/98 расчет тепловой нагрузки выполняется в рамках проекта реконструкции или перевода из жилого в нежилой фонд. И здесь происходит подмена понятий: тепловая нагрузка – это характеристика помещения. Под нее рассчитывается количество отопительных приборов, которое должно быть в помещении. Она учитывает, сколько тепла необходимо подать в помещение для компенсации потерь, которые происходят через ограждающие конструкции, чтобы температура осталась в пределах нормы: если это складское помещение, магазин – 14 градусов, офис – 16, жилое помещение – 18. Исходя из этого, рассчитывается количество отопительных приборов, которое должно быть в системе централизованного отопления.
– С чем мы столкнулись по факту, – отмечает Александр Грек. – Проекты такие делались, согласовывались с теплосетью. Но потом хозяева нежилых помещений сознательно уменьшали количество отопительных приборов в сравнении с проектом: просто обрезали батареи. После этого они производили расчет тепловой нагрузки по установленным приборам. А это уже не тепловая нагрузка, а присоединенная тепловая мощность отопительных приборов. И если она не соответствует тепловой нагрузке, то в помещении становится холодно. А если в помещении стало холодно, то его надо догревать, например, электрообогревом, как делают многие.
Территории-паразиты
Таким образом, данное помещение становится паразитом в здании, забирая на себя тепло от других помещений. То есть тепло, которое предназначалось в проекте дома для этого помещения, туда не заходит, зато перегревает другие помещения в здании. Начинается неконтролируемое поступление тепла.
– И мы приходим к ситуации, когда помещение без электроотопительных приборов имеет 12-13 градусов тепла наутро, хозяин приходит на работу и догревает помещение до комфортных 18 градусов, – говорит энергетик. – Но у меня вопрос: кто заплатит за те 12 градусов, которые были в помещении с утра, когда на улице было +2, к примеру? Кто надышал эти 12 градусов?
Еще хуже ситуация, когда стоит прибор учета на доме, но хозяин нежилого помещения перекрыл краник, и его помещение вообще показывает ноль. Сотрудники теплосети приходят с инспекцией в понедельник и фиксируют 15 градусов тепла в помещении. А в субботу и воскресенье помещение пустовало, не отапливалось электроприборами. Так откуда взялись эти 15 градусов тепла? Понятно, что из соседних помещений этого здания. За это тепло надо платить? Надо. Кто должен платить? Ответ понятен – собственник нежилого помещения. Но по факту за него это делали жильцы, на плечи которых это ложилось.
Ситуация стала критической, когда на всех жилых домах появились приборы учета. Тепловики четко увидели, сколько потребляет дом.
– И мы это тепло распределяли на квадратные метры всех жилых помещений. Согласно той коллизии в законодательной базе, именно прибор, находящийся в помещении, являлся коммерческим, – подчеркивает глава Концерна. – Со вступлением в силу закона о коммерческом учете тепла единственным коммерческим прибором учета тепла в здании может считаться домовой прибор на вводе в здание. То есть граница коммерческого прибора перешла из нежилых помещений на ввод в дом. И владельцы нежилых помещений потеряли основание требовать права рассчитываться за тепло по собственным приборам учета.
Но закон вышел, и пользоваться старыми подходами стало нельзя, а методики, как распределить тепло, закон не дал. По имеющейся информации, в Минрегионстрое сейчас рассматривается 4 варианта, окончательно методика должна выйти 2 февраля. К слову, закон позволяет жителям дома большинством самостоятельно выработать ту методику, какую пожелают – это прописано в принятом законе. И этим надо пользоваться.
Логика плюс справедливость
Вернемся к решению исполкома. Оно готовилось параллельно с подготовкой закона. И предложенная методика начислений отражает суть и логику закона, основана на его требованиях.
ЦИТАТА
– Методика, которую утвердил исполком, облегчает работу всем, балансирует интересы жителей и предпринимателей, – подчеркивает Александр Грек. – Подозреваю, что государственная методика не учтет температуру помещений. И скорее всего, приведет к тому, что складские помещения и магазины получат счета даже больше, чем сегодня получили по нашей методике.
Суть решения такова: тепловики распределяют тепло, которое учтено на общедомовом приборе учета, пропорционально квадратным метрам всех имеющихся в доме помещений – с учетом коэффициента температуры. Грубо говоря, помещение, которое спроектировано под склад, и норма температуры в котором 12 градусов, не должно получать столько же гигакалорий, как жилое помещение, где норма 18 градусов. Таким образом, решение исполкома вводит понижающий коэффициент, который позволяет учесть температуру в помещении. И все тепло, которое получил дом, распределилось пропорционально, независимо от форм собственности – для тепла она значения не имеет. Оно распределяется по всему дому равномерно.
СОВЕТ
Законным способом уменьшить тепловую нагрузку может стать разработка, согласование и внедрение соответствующих проектов термомодернизации и энергосбережения. Но таких предпринимателей у нас единицы. Именно их в теплосети приглашают для консультаций.
В масштабах города вопрос стоит очень серьезно. В Запорожье имеется около 5 тысяч потребителей-хозрасчетников. Из них примерно половина – это бюджетные, коммунальные и отдельно стоящие здания – это 50-60%. Встроенные помещения в жилых зданиях – магазины, склады, офисы, аптеки – это оставшиеся 40%. По словам тепловиков, львиная доля среди них – это те, кто нарушали систему теплоснабжения, срезали батареи, перекрывали вентили. В результате тепло перераспределялась на их помещения, а они его не оплачивали.
ОТВЕТСТВЕННОСТЬ
В случае, если на этапе реализации проекта были нарушены ДБН, Правила использования тепловой энергии приписывают восстановить систему отопления в проектное положение. Но у теплосетей есть только один рычаг – это предписание. У Госэнергонадзора есть рычаг воздействия – выписать штраф, у управителя (раньше это было КП «Наше місто», теперь управители) есть обязанность требовать от арендатора или владельца нежилого помещения восстановить первоначальное проектное положение. Если проект согласован, но что-то сделано не по правилам. И анализ показал: именно те, кто предпочитал получать тепло «махновским» способом, сегодня громче всех требуют соблюдения законов и правил теплоснабжения. А те, кто действовал строго по проекту, получили примерно те же суммы в платежках, что и раньше. Некоторые даже меньше.
К чему пришли
Учитывая высокий уровень резонанса, вызванный принятием новой формулы расчета, пришли к компромиссному решению – дождаться разъяснения Минрегионстроя по этому вопросу. Есть также предусмотренный законом вариант, когда большинство жителей каждого дома на общем собрании примут методику распределения оплаты за тепловую энергию.
Кстати, за границей дело поставлено гораздо жестче. Есть такое понятие, как плата за присоединение к центральной системе отопления. Ты платишь за то, что тебе подведут систему, наладят и настроят. И плюс есть абонентская плата, которую ты платишь независимо от того, отапливаешь ты помещение или нет. И система устроена так, что даже если ты свой регулятор закрыл на 0, то там все равно будет не ниже 12 градусов. Только такая температура создает нормальную ситуацию для соседних помещений. Если кто-то хочет теплее – он отапливает только себя. Это исходит из строительных норм и правил.
– Но нам и не требуется искать примеров за границей. В Украине тоже есть нормальные правила, которые просто надо выполнять, – считают в Концерне. – Например, Правило №630 о том, как распределять тепло в квартирах. Ведь нежилое помещение, которое вчера было квартирой, не поменяло свое правило. А хозяева нежилых хотят считать по правилам №11/98. Но они действуют только для отдельно стоящих знаний. Если в многоэтажке – это стопроцентный аналог квартиры, и никаких исключений.
В прошлые годы по причинам, о которых можно только догадываться, было очень много путаницы – тут по квадратным метрам считаем, тут по нагрузке. Это – неправильно.
Сами себя перехитрили?
О том, что тепловики верно видят ситуацию, говорят и слова самих предпринимателей, которые в свое время «наэкономили», а теперь выражают недовольство.
– Мы арендуем 150 м2 в подвальном помещении. В 2008 году отказались от центрального отопления. Электричеством отапливать было гораздо экономнее и выгоднее, – говорит владелица кафе в подвальном помещении Светлана Павленко. – В ноябре вообще еще не включала отопление, у меня есть индивидуальный теплосчетчик. Там показания по нулям. А счет пришел за ноябрь на 3 698 грн.
– Счета пришли в несколько раз больше, чем в прошлом году. У меня 2 помещения: одно 23,5 м2 и втрое 49 м2 и коридор 9,07 м2. За ноябрь прошлого года за отопление этих помещений мы заплатили 635 грн, в этом году за эти же метры пришел счет 2204 грн, – рассказала директор производственного кооператива Лариса Васильева. – Мы срезали лишние батареи, ставили индивидуальные счетчики. Раньше мы платили за гигакалории, а теперь они решили брать плату за квадратные метры. Они посчитали даже неотапливаемый коридор, в котором нет теплоносителей.
Таковы доводы недовольных. Но попытаемся порассуждать по-другому. Возьмем, к примеру, ситуацию с нежилым помещением подвала. Допустим, он разделен на две части – в одной кто-то живет и выполняет хозяйственную деятельность, другая – просто подвал. Вопрос: та часть, которая просто подвал – это место общего пользования? Да. Его надо распределить всем? Да. Теперь переходим к той части, где есть конкретный хозяин, осуществляющий хозяйственную деятельность. Это место общего пользования? Нет. Его можно распределить всем? Нет. Кто за него должен заплатить? Разумеется, тот, кто пользуется. Он занимает определенную площадь? Да. Тепло, которое вошло в дом, распределилось и на эту территорию тоже? Тоже. Будьте добры, пропорционально квадратным метрам оплатите эту часть тепла, которая зашла в дом. И не надо ее разбрасывать на остальных жителей. То, что было в местах общего пользования, тепловики распределят по всему дому. На чердаке никого нет? Никого. Все равномерно платят по кусочку. В подъезде никого нет? Никого. Все равномерно платят. В подвале есть одна часть одного, другая другого и третья – ничейная. Последнюю, пожалуйста, разбросали на всех. А за первые две кто должен заплатить? Тот, кто хозяин!
После нас – хоть потоп
Но аргументы недовольных состоят в том, что подвал находится под землей, где потребляется меньше тепла. И магистральная труба зачастую вообще заизолирована. Но ведь дом не строится специально для этого подвала. Он строится целиком – это единая система. И есть даже подвалы, в которых трубы по проекту не заизолированы. Для чего? Для того, чтобы отапливать подвал, и там не размерзались другие коммуникации – канализация и холодная вода, и это тоже серьезная проблема.
– Если люди усердно начинают все утеплять и изолировать, зимой в минус 20 они сталкиваются с проблемой, что у них канализация что-то перестает проходить. Идут в подвал, а там она размерзлась, – подчеркивает Александр Грек. – Это инженерная ошибка. Пока все эти дома шишки набьют, мы можем вообще в коллапс войти. А людям объясняешь – они не понимают, зачем отапливать подвал. Да потому, что там находятся коммуникации, и они тоже должны быть в определенном комфортном состоянии.
Многие ли понимают, что бетонная стена с момента ее установки ни разу не должна попасть в условия температуры ниже нуля градусов. Иначе она перемерзнет один раз, образуется трещинка, куда зайдет влага. Еще раз перемерзнет – трещинка станет еще больше. И так за несколько лет любую бетонную конструкцию можно разрушить. Скажем, если магазин обрезал себе батареи, наставил холодильников и ему от них тепло. Потом человек, допустим, решил сменить род деятельности, закрыл магазин, холодильники, естественно, продал – в помещении отопления нет. Ну кто будет вкладывать деньги в восстановление отопления чисто из сознательности? Никто. Он закроет это помещение и уйдет. Допустим, хулиганы разбили форточку – сквозняк, отопления нету, на улице -20 стоит целую неделю. Там все вымерзнет. Так повторится несколько раз – и мы получим разрушение стены. Не дай Бог, она несущая. Дальше что?
– И как правило, такое происходит на первых этажах, – отмечают в Концерне. – В любом случае там есть несущая стена. Человек, допустим, переехал в другое место, живет там и 5 лет не возвращается. За этот период дом может рухнуть. С кого спросить тогда? С теплосети, которая не обеспечила равномерный нагрев строительных конструкций? А мы сталкиваемся с таким сплошь и рядом. Жители на втором этаже говорят: «Мне холодно!». Приходим: на первом этаже магазин, в котором перекрыт стояк, обрезаны батареи, двери на замке, человек живет в Крыму, здание находится в залоге у банка, и идет длительная процедура, которая тянется уже несколько лет, по продаже этого помещения. Но если бы в этом помещении все эти три года была открыта форточка и другим образом выходило тепло, то могла быть другая беда – пошла бы трещина. И это для Запорожья проблема системная – когда люди полностью игнорируют правила использования тепловой энергии, здравый смысл, и сейчас помещения почему-то оказались в оппозиции к жильцам.
Общая методика снимет напряженность
– Если будет общая для всех методика, то уйдет эта напряженность и оппозиция нежилых помещений к жилым, – убежден глава Концерна.
Наверняка большинство из недовольных собственников нежилых помещений понимает, что отказ от прежней системы начислений неизбежен. При этом стремятся выиграть время – хотя бы на период нынешнего отопительного сезона. В цифрах это выглядит так: став заложником ситуации, коммунальное предприятие ГТС ежемесячно недополучает в свой бюджет до 12 миллионов гривен. Это средства, которые могли быть вложены в инновационные проекты, термомодернизацию и повышение энергоэффективности – что в конечном счете отразилось бы на качестве услуг горожанам и позволило если не снизить тарифы, то удерживать их в условиях постоянного роста стоимости газа.
Повторимся: новый закон позволяет местной власти принимать решения по поводу систем начислений на основании методики, разработанной Минрегионстроем. Но самих рекомендаций пока нет – поэтому исполком Запорожского горсовета принял подобное решение, исходя из прямых норм закона. Эти два момента и легли в основу претензий недовольных владельцев нежилых помещений. Но методика появится уже через месяц – и имеются все основания ожидать, что начисления предпринимателям будут куда выше, чем по принятой исполкомом. К кому тогда будут апеллировать «недовольные»?
В завершение стоит отметить: как показывают данные по плате за потребленное тепло, большинство местных предпринимателей исправно платят по новым требованиям. Они согласны с необходимостью введения одинаковых для всех правил игры. Как правило, большинство недовольных – это те, кто и раньше «экономил» на оплате теплоснабжения.
КОММЕНТАРИИ ПО ТЕМЕ
Премьер-министр Украины Владимир Гройсман:
«Вступил в силу закон «О коммерческом учете тепловой энергии и водоснабжения», который предусматривает переход на 100% учет потребления тепловой энергии и водоснабжения. Еще один шаг к энергоэффективности сделан – украинцы будут платить только за фактически потребленные объемы коммунальных услуг. Счетчики тепла должны быть установлены на протяжении года, горячей и холодной воды – в течение года для нежилых помещений и в течение двух лет для жилых. Если оператор этого не сделает, на него, а не на потребителя, будут налагаться штрафные санкции. При этом у потребителя остается право самостоятельно купить счетчики. Но люди за это платить не обязаны. Установка счетчиков позволит украинцам самостоятельно контролировать объемы потребления воды и тепла, и следовательно, контролировать расходы на коммунальные услуги».
Автор законопроекта, народный депутат Виталий Сташук:
«Основная цель закона – это переход на 100-процентный учет потребления тепловой энергии, горячей и питьевой воды с помощью счетчиков, что не позволит переложить на рядового гражданина сверхнормативные потери монополистов и заложит принцип, согласно которому каждый будет оплачивать только те объемы коммунальных услуг, которые он фактически потребил».
Координатор жилищно-коммунальных и энергетических программ Гражданской сети ОПОРА Татьяна Бойко:
«Подобная ситуация была с тепловыми счетчиками, когда все массово начали интересоваться показаниями общедомового счетчика, так как что-то не сходилось. Когда разобрались, что это вина монополиста – это можно доказать, по крайней мере, в Киеве и заставить «Киевэнерго» пересчитать. Часто выявляли случаи незаконного подключения, что какие-то магазины подключены, куча нежилых помещений. Люди объединялись и решали эту проблему, выгонять таких дармоедов».
Житель дома №8 по ул. Победы Иван Завгородний:
«В отопительном сезоне 2016-2017, когда нам установили приборы учета тепловой энергии, возник вопрос по оплате. Нам считали по квадратным метрам, а нежилым помещениям оплату насчитывали Гкал по нагрузке в трубе. Поэтому у них получалась значительно меньшая сумма, чем у нас. Я могу привести пример нашего дома по февралю 2017 года. У них насчитывали где-то 17 грн за квадратный метр, а нам выставили счет 38 грн 50 копеек — это очень большая разница, в сумме — 27 грн 81 копейка. Поэтому я со своей пенсией, которая не такая большая, оплачивал потребленную тепловую энергию и как бы спонсировал предпринимателей».
Жительница дома №78 по ул. Независимой Украины Людмила Делалова:
«Приватизировав квартиру, мы приватизируем часть общей собственности. Почему я её содержу, оплачиваю подъезд, подвал, крышу — потери эти все, а нежилое помещение не оплачивает. Хотелось бы, чтобы всё-таки справедливость была между жилыми и нежилыми квартирами».
